Европа или Подмосковье: где недвижимость окупится быстрее

По данным исследования от Deloitte, в последние годы определяющая черта европейской недвижимости — рост цен на нее. В среднем с 2015 года цены за год поднимались на 5%: это не самая большая прибыльность, поэтому инвесторы чаще рассматривают покупку европейского жилья как способ сохранить капитал. Однако ситуация может измениться. В конце 2018 года Европейский центральный банк прекратил количественное смягчение (монетарная политика, стимулирующая национальную экономику. — Прим. ред.). Вместе с эффектами ожидаемого Brexit и предполагаемым снижением дохода населения это может привести к недоверию глобальных инвесторов.

Тем не менее у инвестиций в зарубежное жилье с целью сдавать его в аренду много подводных камней. Например, в Германии закон так сильно защищает арендаторов, что если они просто перестанут платить, то поменять жильцов будет на практике невозможно. Арендодателю придется судиться: это дополнительные издержки как на юристов, так и на поездки, ведь такие проблемы придется решать на месте.

Еще один минус: в некоторых городах, например в Берлине, сейчас ограничивают арендные ставки. Новостроек это не касается, но на вторичном рынке нужно быть аккуратным. Более того, федеральные политики предлагают расширить подобные лимиты на всю страну. Жители регулярно протестуют против роста цен, а активисты вообще предлагают национализировать жилье.

Однако аналитики PwC в последнем отчете отмечают, что европейская недвижимость остается привлекательной для мирового рынка. По мнению большинства опрошенных крупных инвесторов, геополитические причины пока не влияют на собственность в Европе. Для предпринимателей из России, где экономическая ситуация еще более изменчива, зарубежные квадратные метры остаются защитными активами. Как правило, россияне покупают недвижимость под сдачу в аренду на долгий срок и в качестве курортного жилья. Прошлым летом число подобных сделок увеличилось в 1,5 раза по сравнению с показателями того же периода в 2017 году.

Специалисты из Knight Frank, которые отметили рост сделок, наиболее востребованными рынками называют страны со стабильной экономикой — например, все те же Германию и Австрию. Уверенный рост рынка недвижимости в этих странах показывает уже упомянутое исследование Deloitte: так, Германия в 2018 году стала рекордсменом по жилищному фонду с более чем 42 млн квартир в продаже на рынке.

По мнению экспертов, высокие показатели демонстрируют также рынки Португалии, Франции и Италии. Португалия показала самое большое соотношение между жилищными единицами на 1 тыс. граждан (579,8). На втором месте — Италия (578,6), а Франция замыкает тройку (528,5). Правда, на квартиру в Париже рассчитывать не стоит: это самый дорогой город для покупки жилья (€12,9 тыс. за 1 кв. м).

Зато присмотреться можно к недвижимости в Португалии, здесь цены доступнее — в среднем по стране 1 кв. м обойдется в €1 тыс., а в Лиссабоне цены в прошлом году выросли на целых 15% и дошли до €3,5 тыс. за 1 кв. м. Кроме Португалии, хорошие темпы годового роста цен зафиксировали в Чехии, Нидерландах и Испании (22,2% в Праге; 11,1% в Амстердаме; 10,8% в Мадриде). Кроме того, перспективность рынков этих европейских стран подтверждают эксперты PwC. Опрошенные ими респонденты из индустрии выделили в десятке лучших городов для инвестиций в том числе Лиссабон, Мадрид, Амстердам и Хельсинки.

В этом году российские инвесторы положили глаз на Грецию. Объем ПИИ в недвижимость за первое полугодие 2019 года в Греции вырос вдвое. Экономика страны восстанавливается после кризиса, но цены остаются ниже уровня 2007 года. Кроме того, в стране растет туризм, а значит, проблем с арендаторами не будет.

Поправки в 214-ФЗ, связанные с переходом на эскроу-счета, подогревают инвестиционную активность в том числе на рынке недвижимости в столице и в Подмосковье. В отличие от зарубежного жилья отечественное привлекает клиентов гораздо более низкими ценами. Так, по данным исследования «Яндекс.Недвижимости», 1 кв. м недвижимости в пределах МКАД обойдется в среднем в 220 тыс. руб. (€3,1 тыс.). Это дешевле большинства предложений в зарубежных странах и сопоставимо с уровнем цен в Португалии. Зато в Подмосковье цены за 1 кв. м начинаются от 35 тыс. руб. (€493). Таких цен на первичное жилье за рубежом не найти в традиционно недорогих Польше и Хорватии.

Вот реальный пример выгоды, который мы видели у себя на сервисе: ЖК «Пресня Сити» сдан в декабре 2018 года. За год до этого (декабрь 2017-го) квадратный метр от застройщика стоил примерно 202 тыс. руб. Уже тогда квартиры предлагали по переуступке за 245 тыс. руб. за 1 кв. м. Спустя год после сдачи объекты продают по 320 тыс. руб. за «квадрат». То есть на вторичном рынке покупка квартиры в декабре 2017-го и продажа сейчас принесли бы инвестору 14% годовых. Продажи от застройщика до сих пор не закрыты, там тоже прирост в 14% годовых.

Тем не менее есть свои риски, связанные в том числе с тем же переходом на счета эскроу. С одной стороны, эта реформа финансирования застройщиков должна обеспечить безопасность для инвестиций. С другой — доходы девелоперов, а значит, и число новостроек сокращаются. Многие компании, особенно небольшие застройщики, оказываются в рискованном положении: активность на рынке снижается вместе с количеством игроков.

Однако, согласно опросу Reffection, большинство застройщиков не видит больших поводов для беспокойства в ближайшие пару лет. По мнению экспертов, строящиеся ЖК пока избегут перехода на новый способ финансирования, а стоимость квадратного метра будет повышаться постепенно. Так или иначе, доход от сдачи отечественного жилья в долгосрочную аренду меньше, чем от европейского: он составляет 2–3% в год от первоначальной стоимости недвижимости.

Чтобы узнать, за сколько лет сдача квартиры окупит ее приобретение, можно обратиться к карте с индикатором price-to-rent ratio, то есть соотношения цены квартиры в продаже и цены годовой аренды без учета дополнительных расходов. В старых границах Москвы этот показатель составляет в среднем 20 лет, в Московской области — 15 лет.

Чтобы заработать на сдаче в аренду, не следует приобретать очень дорогое жилье: оно окупается дольше. Так, на западе Московской области, в Одинцово, средний срок окупаемости выше — почти 18 лет, в Химках — все 20. Для сравнения, в Ногинске этот же показатель составляет 13 лет, в Жуковском — 15.

Стоимость аренды зависит от транспортной доступности больше, чем продажа. При выборе такого объекта стоит учитывать близость к метро и общее время в пути до популярных объектов. Кроме того, следует обратить внимание на отсутствие недостатков у квартиры и дома: от юридических обременений до незаконной свалки рядом.

Также выгодно покупать квартиру там, где появляются новые объекты транспортной инфраструктуры — а ее активно развивают и в Москве, и в области. Так, появление новых станций метро за год подняло цены на новостройки в Коммунарке и Некрасовке на 20%. Запуск МЦД вызвал рост цен в Одинцово и Нахабино на 11–12%, поэтому развитие инфраструктуры или планы по ее развитию не следует упускать из виду.