Как купить квартиру в Европе и заработать на этом

Если вы собираетесь купить квартиру в Европе, самое время подумать, как сделать, чтобы эта инвестиция точно себя оправдала. Вместе с сервисом по подбору и покупке недвижимости за границей Westarp рассказываем, как посчитать доходность европейской квартиры и как выбирать жилье, чтобы потом его можно было выгодно продать.

Даже если вы хотите купить квартиру в Европе для себя, все равно стоит подумать, получится ли ее сдавать тогда, когда вы в ней не живете. Например, краткосрочно — туристам через Airbnb. Но удачно сдать получится не каждую квартиру, здесь очень важна локация. Поэтому перед покупкой жилья следует изучить популярные районы и выбрать места, от которых удобнее всего добираться до исторического центра города. Обязательно обратите внимание на то, есть ли рядом остановка общественного транспорта: это всегда преимущество.

Прежде чем предложить покупателю варианты жилья, специалисты Westarp внимательно оценивают рынок жилья в выбранном месте. Они изучают статистику туристических потоков, смотрят, надолго ли арендовали похожее жилье в предыдущие годы и сколько получали его владельцы, и ищут оптимальные предложения. 

При покупке жилья стоит сразу думать о том, получится ли его потом удачно продать. Вот пример: по данным Westarp, в Латвии рынок недвижимости переживает не лучшие времена, зато в Чехии растет на 8–9%. Если выбрать второй вариант, квартира, которая стоила 120 тысяч евро, будет каждый год становиться дороже на 10–11 тысяч. Если жилье для вас — инвестиция, а не покупка на всю жизнь, внимательно изучите рынок недвижимости в нескольких странах, а не в одной, даже если она очень понравилась.

Допустим, вы мечтаете о квартире в Испании. Первое, что приходит в голову, — это туристическая Барселона, но цены на жилье там сейчас растут медленно, а краткосрочно сдавать недавно купленную квартиру не получится: местные законы это запрещают. Инвестировать в недвижимость в менее известной Малаге может быть гораздо выгоднее. По данным Westarp, рынок здесь растет, строится много нового качественного жилья и поток туристов только увеличивается. 

Поэтому, прежде чем покупать квартиру, нужно хорошо подумать: вы хотите жилье в Барселоне, потому что это ваша давняя мечта и ни один другой вариант вас не устроит, или вы хотите сделать выгодное вложение и хорошо заработать на аренде и последующей продаже, вернув на 40–50% больше, чем вкладывали. В итоге может оказаться так, что вам вообще нужна квартира не в Испании, а, например, в Португалии или даже в Чехии: моря нет, зато рынок растет на 8–9% в год и доход от аренды может быть вполне приличным.

Специалисты Westarp и вовсе рекомендуют анализировать туристические потоки и выбирать для инвестиций города, которые сейчас только набирают популярность: квартиры в них могут значительно вырасти в цене буквально за несколько лет.

Кажется, жилье, в которое выгодно инвестировать, может быть расположено только в историческом центре. Это в целом справедливо, но тут есть несколько нюансов: во-первых, это дорого, а во-вторых, в исторических зданиях могут быть ограничения по перепланировке и ремонту квартир. 

Если ваш бюджет не позволяет купить недвижимость в центре, не бойтесь смотреть в сторону квартир, расположенных в спальных районах, где в больших городах живет местный средний класс. Как правило, у такого жилья все хорошо с транспортной доступностью. К тому же в спальных районах всегда есть спрос и на долгосрочную аренду, и на покупку квартир, причем как среди туристов, так и среди местных жителей. 

Инвестировать в этой ситуации стоит в жилье среднего размера: 50–60 квадратных метров — вариант, подходящий путешественникам и молодым семьям. А еще — в микроапартаменты, расположенные рядом с большими университетами: такие часто снимают студенты. 

Аренда бывает долгосрочная и краткосрочная. Первый вариант более надежный, зато второй при правильном управлении может принести больший доход. Так, при долгосрочной аренде можно зарабатывать примерно 4% от стоимости квартиры в год — это средние по Европе цифры, утверждают в Westarp. Это не очень много, зато нет трат на обустройство и содержание квартиры: жильцы сами купят мебель и технику, которая им нравится. Кроме того, при долгосрочной аренде не нужно постоянно платить комиссию агентствам, которые ищут для вас жильцов. 

При краткосрочной аренде, например через Airbnb, можно получать 8–10% в год, а в некоторых случаях и больше. Но и расходы будут заметно выше: не получится сдавать туристам пустую квартиру, плюс придется платить 15–25% за услуги агентства, которое будет находить и вселять жильцов. Кроме того, стоит помнить, что не во всех городах Европы краткосрочная аренда вообще законна: например, она запрещена не только в Барселоне, но и в Берлине. Да, квартиры сдаются и там, но легально это могут делать лишь те, у кого есть разрешение, полученное до ввода запретов. Тем, кто покупает квартиры в этих городах сейчас, его уже не выдают.

Управляющая компания — ваш проводник в мире аренды: именно она выбирает жильцов, обставляет квартиру, следит за платежами и решает все бытовые вопросы. За свои услуги управляющие компании берут комиссию: примерно 10%, если речь про долгосрочную аренду, и 15–25% при краткосрочной аренде. Выбирать стоит компанию, которой руководят местные жители, а не экспаты: это сильно увеличит воронку по выбору жильцов. Сотрудничать стоит в первую очередь с теми УК, которые работают на рынке уже по крайней мере несколько лет, успели себя зарекомендовать и собрали хорошее портфолио сданных квартир. Если же вас интересует краткосрочная аренда, то стоит смотреть на рейтинги и отзывы агентов на Airbnb: обычно они наглядно отражают реальное положение дел.

Здесь все зависит от того, какого размера у вас кредит и в каком виде вы готовы сдавать свое жилье в аренду. Реальный пример с квартирой в Чехии: изначально она стоила 120 тысяч евро, а ипотеку покупатель взял на 60% от этой суммы, то есть примерно на 72 тысячи евро. По подсчетам Westarp, ежемесячная выплата составляла чуть меньше 400 евро, а аренда каждый месяц приносила 800 евро. В сухом остатке, если вычесть все налоги и комиссии управляющей компании, у покупателя квартиры оставалось примерно 200 евро ежемесячной прибыли.