Как защищают в Германии квартиросъемщиков

Большая часть населения Германии живет не в собственных квартирах и домах, а снимает их. Конфликты тут неизбежны. Но, как ни странно, сильной стороной здесь оказываются жильцы.

В Германии права людей, снимающих жилье, защищены, наверное, так, как нигде в мире. Разумеется, главная заслуга здесь - законодательства Германии. Но и неправительственной, общественной организации, которая особенно бдительно следит за соблюдением этого законодательства, - Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund).

Союз квартиросъемщиков был создан более ста лет назад и очень быстро завоевал авторитет и популярность. Сегодня это - мощная организация, в которой состоит более миллиона человек. Точнее говоря, это множество организаций, объединенных в единый Союз. В каждом мало-мальски крупном городе Германии есть свое объединение квартиросъемщиков. По всей стране их около 320. Самое большое в Берлине (170 тысяч членов), Мюнхене (68 тысяч) и Гамбурге (66 тысяч). Вступить в Союз может любой. Годовой взнос - от пятидесяти до ста евро в разных федеральных землях. Это очень маленькие деньги, если учесть, что вам помогают профессиональные адвокаты, специализирующиеся в этой правовой области.

Именно, помогают, а не просто консультируют, - вплоть до обращения в суд, если конфликт с хозяевами квартиры зайдет так далеко.

Огромное влияние Союза квартиросъемщиков объясняется не только этим, но и той важной ролью, которую играет эта организация в политической жизни Германии. Без Союза в Германии не принимается ни один закон, регламентирующий сдачу жилья и служебных помещений, их оплату, ремонт, отношения хозяев и арендаторов и так далее. О значении и авторитете Союза квартиросъемщиков говорит, например, тот факт, что на последнем съезде этой организации (напомним: неправительственной) в июне этого года выступала канцлер Германии Ангела Меркель (Angela Merkel).

В Германии традиционно лишь относительно небольшая часть населения владеет собственной недвижимостью - около 42 процентов населения. Остальные 58 процентов снимают жилье.  Это, конечно, не значит, что немцы слишком бедные, просто они предпочитают быть более мобильными. В Румынии, например, 96 процентов населения владеют собственным жильем - намного больше, чем в Германии.

Снимают немцы квартиры и дома у частных лиц, так как государственного жилья в Германии вообще нет. Есть лишь дешевые муниципальные квартиры, которые специально предназначены для малоимущих семей. Чтобы поселиться в таком муниципальном доме, необходимо получить направление от ведомства социального обеспечения.

По последним данным, немцы снимают сейчас, в общей сложности, более 25 миллионов домов и квартир. Ясно, что здесь не может не возникать проблем. Кто-то недоволен повышением квартплаты, кто-то вообще считает, что ее надо понизить, так как периодически ломается лифт, кому-то надоело уговаривать хозяев поменять раковину и так далее... В Союзе квартиросъемщиков они обязательно получат быструю и квалифицированную помощь.

Обычно достаточно бывает грозного письма хозяину квартиры на бланке Союза квартиросъемщиков, подписанного адвокатом Союза, чтобы возникший конфликт разрешился в вашу пользу. Вам повысили квартплату? Адвокат Союза проверяет, во-первых, соответствует ли она среднестатистической квартплате в вашем городе и районе. Такие данные приводятся в официальных справочниках, которые выпускаются муниципалитетами примерно раз в два года. В справочниках учитывается, кстати говоря, не только расположение квартиры, но и качество жилья, его комфортность. Хозяин, сдающий жилье, не имеет права требовать за него больше, чем предусматривает местный справочник.

Но повысить арендную плату даже до, так сказать, "законного" уровня не просто. Немало немцев живут в снятых квартирах в течение многих лет, и та сумма, которая когда-то была указана в подписанном ими договоре, естественно, ниже сегодняшней среднестатистической. Это не значит, что хозяева могут, так сказать, одним ударом, ссылаясь на муниципальный справочник, потребовать гораздо больше. Адвокат Союза квартиросъемщиков ответит на это требование, что немецкий закон разрешает повышать арендную плату (и то только до установленного "законного" уровня) максимум на 20 процентов в течение трех лет.

Причем, если повышение - неважно какое - уже было, то до следующего хозяин обязан будет подождать минимум 15 месяцев. Только раз в 15 месяцев в Германии разрешено повышать арендную плату. Причем, хозяин обязан за три месяца до этого предупредить о повышении квартиросъемщика.

Разумеется, и хозяин может обратиться в суд. Но судиться с высокопрофессиональными "доками" из Союза квартиросъемщиков осмеливаются лишь немногие из хозяев квартир: себе дороже. Всего три процента конфликтных дел, с которыми люди, снимающие квартиры, обращаются в Союз, доходят до суда. Остальные разрешаются на более ранней стадии - и чаще всего в пользу квартиросъемщиков.

Желание повысить плату за квартиру или коммунальные услуги - самая распространенная причина конфликтов с хозяевами жилья. На втором месте - те или иные недостатки квартиры, которые, несмотря на обращения к ее хозяевам, не устраняются, и поэтому жильцы принимают решение платить меньше. Это их законное право. Есть даже нечто вроде штрафного каталога, выработанного в течение нескольких лет. Этот каталог опирается на судебные решения.

Скажем, за неисправный лифт (разумеется, после соответствующего предупреждения) можно снизить арендную плату за квартиру до 20 процентов в зависимости от этажа. За строительный мусор около подъезда - на 10 процентов, а за строительный шум - от 6 до 25 процентов. За то, что входная дверь в дом не закрывается, - на 5 процентов, за плесень в ванной - до 30 процентов, а если зимой не греет батарея - даже на все сто, то есть вообще не платить за квартиру...

Любопытно, что законным поводом для снижения арендной платы за квартиру могут быть также некоторые недостатки, в которых вины хозяев нет и которые они, возможно, даже не в силах устранить: например, из-за открывшейся рядом дискотеки, мешающей спать (от 15 до 30 процентов), или из-за нового ресторана на первом этаже, из кухни которого пахнет днем и ночью (7-12 процентов)...

Ну, а что, если хозяевам надоест строптивый жилец, и они решат попросту выгнать его из квартиры? "Попросту" - тоже не удастся. Начнем с того, что без уважительных причин вообще никого выгнать нельзя. А уважительными по закону считаются только две причины. Первая: жильцы грубо нарушают договор (скажем, в течение нескольких месяцев, несмотря на предупреждения, не платят аренду за квартиру или не оплачивают накладные расходы, развели грязь, нарушают спокойствие в доме, включая громкую музыку по ночам, скандалят с соседями и тому подобное). Вторая уважительная причина: если хозяин или его ближайшие родственники (родители, дети) сами собираются въехать в эту квартиру.

Но даже, если это так, им придется подождать с новосельем. Выселить жильцов, что называется, с завтрашнего дня, они не могут. По закону, если люди снимали квартиру до пяти лет, то их ни при каких обстоятельствах нельзя выселить раньше, чем через три месяца. А если они жили больше пяти лет, то обязательная отсрочка составляет полгода. Разумеется, жильцы могут согласиться выехать добровольно и раньше, и я даже знаю один такой случай. Хозяевам пришлось в этом случае заплатить жильцам отступные, - чтобы те раньше выехали из их квартиры.