Как зарабатывать на коммерческой недвижимости в Испании

Многие наши соотечественники задумываются о покупке недвижимости в Испании.

Испания - одна из самых дружелюбных стран в плане выдачи инвестиционных ВНЖ. Условия для золотой визы простые, купите один или несколько объектов на 500 тыс. евро, и получите визу. Рынок испанской недвижимости для иностранцев процветает. Сотни риелторы предлагают тысячи объектов недвижимости на продажу.

В этой статье мы не будем рассказывать о покупке жилой недвижимости для личных целей. Мы бы хотели поговорить о ситуациях, когда вам нужно купить не просто недвижимость, а бизнес, который будет приносить доход. Это может быть коммерческий объект под сдачу в аренду, готовый бизнес имеющий недвижимые активы, или место для жизни, где вы будете одновременно работать и обслуживать клиентов. Во всех случаях вы столкнетесь с необходимостью анализа рынка, оценки доходности и управления купленным бизнесом. Какие мысли нам приходят в голову, когда речь идет о покупке бизнеса:

Рекомендуем вам сразу определяться в целях покупки, или хотя-бы учитывать варианты развития личной ситуации. Вы будете только жить в купленной недвижимости, будете частично или полностью сдавать, будете сами вести бизнес.

Если вы не собираетесь получать доход от купленной недвижимости, и в будущем не планируете продавать, значит вас не особо заботит состояние местного рынка недвижимости. Будет ли ваша недвижимость дорожать, можно ли быстро продать, реконструировать для коммерческих целей. Вы просто купите жилье на свой кошелек, где вам нравится - и будете жить в свое удовольствие.

Учтите один момент. Если вы получите испанскую налоговую резиденцию, вся личная недвижимость попадет под местный налоги на имущество, и возможно – под налог на роскошь. Каждый налог может откусывать до 3% от стоимости жилья ежегодно. С точки зрения налоговой оптимизации – большую гибкость дает изначальная регистрация недвижимости в качестве бизнес актива (даже если вы и будете там жить). При этом есть ряд важный условий.

Нужно открывать юридическое лицо в Испании, что приведет к дополнительным расходам (российская компания напрямую купить недвижимость в Испании не сможет). Расходы на поддержку юр. лица составят от 500 до 1000 евро. в мес.

Недвижимость все равно могут обложить персональными налогами, если компания будет фиктивной. Так, что в этом случае вам какой-либо бизнес придется вести. Например, купить отель или жилой комплекс и в нем выделить зону для личного проживания. Очень удобно иметь полное личное обслуживание за счет своего бизнеса и одновременно оптимизировать налоги.

Конечно, для покупки многофункциональной недвижимости понадобится бюджет в несколько миллионов евро. Если бюджет покупателя 500 тыс. евро, лучше покупать единый объект, но это не значит, что вы не сможете совместить личные и бизнес интересы. С таким бюджетом уже можно работать. Мы приведем оптимальные варианты покупок жилой и бизнес недвижимости для клиентов с разным кошельком.

Сразу скажем – что покупка долей, или акций, в фондах или девелоперских проектах, не имеет никакого отношения к покупке недвижимости. Даже если фонд строит некую сеть отелей, и предлагает вам долю, за право получать доход и пользоваться апартаментами - это не является вложением в недвижимость. Чаще всего вы купите не конкретные метры или апартаменты, а акции или паи у некого юридического лица. Просто учтите для себя - акции и паи девелоперских проектов являются ценными бумагами – которые могут полностью обесцениться. Владение номерами и виллами в таких проектах – это фикция. С таким же успехом, жилье вам может предоставлять брокерская компания.

Ваш паевой или акционерное общество могут попасть под суды и штрафы, прогореть на других проектах, размыть капитал. Вы никак не будете влиять на этот процесс, и просто в какой-то день будете проинформированы, что ваши акции или паи больше ничего не стоят. Недвижимость, купленная в личную собственность, никогда не обесценится на 100%.

Популярность шеринга и прочих паевых проектов в их дешевизне. Приятно владеть недвижимостью по всему миру за 10 тыс. евро. К сожалению, чем меньше точка входа в такие проекты, тем выше риски полной потери средств. В партнерские проекты входить можно, когда вы владеете конкретной частью построенного жилого комплекса, и когда ваша доля в проекте превышает 25% (вы можете полностью контролировать управленческие решения). В иных случаях - вам нужно быть крайне осторожным.

Сдать недвижимость в аренду

Вход в бизнес в туристическом районе Испании - от 150 тыс. евро. Если у вас есть 1,5 млн евро, можете купить группу апартаментов в одном доме или семейный отель на несколько номеров. Изначально вам придется заплатить 40%. Остальные 60% суммы можно получить в ипотеку, под 1,5% годовых.

Сдача в аренду – проект с фиксированной доходностью, обычно до 6% годовых. Для получения большего дохода – потребуется активное управление бизнесом. Не всем такой сценарий подойдет, у многих есть свой основной источник дохода, а недвижимость – просто способ сохранения средств. Для пассивных инвесторов неплохо - чтобы недвижимость хотя-бы окупила собственное содержание.

В Испании хозяева недвижимости редко сдают апартаменты самостоятельно. Стандартно, хозяин недвижимости занимается своим бизнесом, а девелоперы - берут его объект под управление, на условиях комиссии от выручки. Девелоперами часто выступают те-же риелторы, что продают и сдают жилье. Вы можете и купить, и сдать жилье через одну компанию, и ни с кем больше не контактировать. Просто ежемесячно получать деньги на счет - это очень удобно. Девелопер сам сдает объект и полностью обслуживает клиентов. По завершению сотрудничества – девелопер вернет вам объект в изначальном состоянии.

Девелоперский сервис доступен всем, порога входа нет. Вы конечно можете сами заняться сдачей своей недвижимости: размещать рекламу, встречать гостей, брать залог, потом все убирать и чинить. Особенно не углубляясь в детали скажем – если речь идет об отдельных апартаментах - вы ничего не выиграете. В моменте вы можете заработать до 10%, но в итоге ваши издержки превысят ту комиссию, которую вы бы платили девелоперу. Даже большие отели в Испании заплатят на интернет продвижение профессиональному подрядчику комиссию с выручки, чтобы отель был заполнен. 

Современный интернет маркетинг требует в штате до 5 узкопрофильных специалистов, менеджер отеля в этом ничего не понимает. Это просто один из примеров, чем профессиональная компания может вас обойти. Вы просто не обеспечите такую ровную загрузку своей недвижимости, как это сделает девелопер со своим клиентским потоком.

Схема самостоятельного управления позволяет не платите налоги. Сдавать недвижимость нелегально какое-то время возможно, но, когда до вас доберутся, автоматом начислят годовые налоги и штрафы. Деньги спишут с вашего счета, без уведомления.  Разбирательство в суде займет годы, и никто вам не компенсирует издержки.

Также подумайте о вашем налоговом статусе. Если вы получаете пассивный доход в Испании, сдаете в аренду недвижимость через девелопера, или инвестируйте в бизнесы (не принимая участия в оперативном управлении), никто вам не предъявит налоговую резиденцию. Основной доход у вас в России, там вы налоговый резидент, тут вы просто пассивный инвестор.

Но если вы начинаете сами сдавать недвижимость – вы станете активным участником местного рынка. Вас тут-же пропишут налоговым резидентом Испании и попросят заплатить налоги со всего своего имущества и доходов. В Испании подоходный налог достигает 45%, налог на имущество 3% (включая ваши российские депозиты, недвижимость, международные финансовые активы). Если вы имеете серьезные доходы и активы на родине, мы категорически рекомендуем оставаться в статусе налогового нерезидента Испании. Сдача недвижимости через агента - это сделать позволяет. Налоги на имущество и доход нерезидентов в Испании – крайне низкие.

Создать собственного девелопера

Если вы купили большой объект недвижимости, например – многоэтажный жилой дом, отель или поселок, вы можете зарегистрировать своего девелопера. Для примера, все многоэтажные дома в историческом центре Барселоны являются частными владениями, под руководством управляющих компаний, часто принадлежащих владельцу недвижимости. Обычно первые этажи сдаются под коммерцию, выше располагаются апартаментов под сдачу и жилье самого хозяина. Та-же практика относится и к отелям. Под жилье хозяина выделяется блок с отдельным входом, или верхний этаж. При этом весь дом обслуживает один администратор, ремонтные, охранные и прочие сервисных службы.

С точки зрения налогов, вариант создания собственного девелопера ничем не отличается от найма девелопера с рынка. Вы остаетесь пассивным участником рынка и можете избежать статуса налогового резидента. За счет наличия юридического лица в Испании - вы также получите большие преференции по оптимизации налогов. Приписка жилых объектов и прочих личных расходов к бизнесу крайне популярна в Европе. С бизнес активов можно не платить подоходный налог, налог на имущества и налог на роскошь. А наличие на балансе компании жилья и прочих личных расходов позволяет оптимизировать НДС и налог на прибыль.

Конечно, и собственный девелопер может вас разорить. Придется нанимать управляющего, создавать инфраструктуру. Расходы легко могут съесть все профиты. Но и здесь есть компромиссный вариант. Вы нанимаете девелопера, который в курсе ваших потребностей. Девелопер управляет недвижимостью, но через отдельное юридическое лицо, которое вы зарегистрировали. В этой компании вы можете управлять своими активами в Испании и вести личные расходы. Через компанию вы и проведете всю необходимую налоговую оптимизацию. Создание холдинговый структур с единым балансом - легальный способ организации личных и бизнес интересов в Испании.

Если у вас есть востребованная профессия, например - вы стоматолог, вы покупаете дом, где на первом этаже располагается ваш рабочий кабинет, а выше жилые помещения. Фактически – речь идет о бизнес-миграции, и вам нужно обязательно оформить юридическое лицо или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Возможно вам потребуется аккредитовать ваш диплом и получить лицензию.

Чем вариант бизнес-миграции отличается от пассивной сдачи недвижимости в аренду. Здесь мы говорим прежде всего о ведении бизнеса, а не о покупке недвижимости.

Нужен ли стоматолог в том районе, где вы хотели купили жилье? А там, где вы востребованы – не обязательно вам понравится жить. 

Стандартная рекомендация - покупать прежде всего жилье, в перспективном районе, а рабочую зону арендовать. Такой сценарий гибче, вы можете следовать за спросом на свои услуги, но вы можете потерять часть дохода на аренду отдельного помещения, да и время на постоянные поездки.

Если вы сможете совместить место для жизни и работы, то сможете рассчитывать на 15-20% годовых. У вас может не быть наемных работников и арендных платежей, вам не нужен девелопер для управления таким бизнесом. Бухгалтерская и юридическая поддержка, прочие сервисы и страховки обойдутся вам до 1000 евро в мес. с налогами. Фактически вся выручка кладется вам в карман.

Также, в Испании широко развиты «некассовые платежи», не попадающие в налоговую отчетность. Если вы официально зарегистрированы, и часть платежей идет через кассу, ловить за руку вас никто не будет.

Установлены минимумы, позволяющие малому бизнесу фактически не платить налоги на доходы и имущество. Остается налог на прибыль, но вы всегда можете провести ремонт в доме или купить семейное авто на баланс компании. Налоговая относится к этому спокойно, единственное – вам могут не дать зачесть НДС по таким сделкам.

Конечно есть налоговые и юридические вопросы, которые могут для вас стоить дорого. Например – получение на счет средств сомнительного происхождения из-за рубежа, работа без налоговой резиденции, судебные иски сотрудников и партнеров. Но все это напрямую не относится к вопросам бизнес-недвижимости, и в этой статье мы на этом останавливаться не будем.

Если вы врач или ритейлер, и покупаете недвижимость - как место для жизни и собственного бизнеса, девелопер пригодится вам лишь для правильного выбора объекта. Как минимум, вам придется оценить локальный спрос на ваши услуги, и проверить пригодность объекта для бизнеса по нормативным требованиям. Девелопер выполнит функции правового консультанта, аналитика и риелтора, настроит ваш бизнес, и далее вы справитесь самостоятельно.

Стандартно о полной бизнес миграции задумывается только малый бизнес: врачи, юристы, IT специалисты, рестораторы, ритейлеры. Средний и крупный бизнес имеет серьезные доходы и инфраструктуру в России, которую они просто не смогут оставить без присмотра. Но бизнесмены могут развивать международные проекты на базе имеющейся инфраструктуры, в том числе - открывать филиалы.

Если вы расширяете свой бизнес в других странах мира, вам не нужен девелопер в качестве управляющего. Вы сможете управлять вашим филиалом из российского корпоративного офиса. Вы можете оставить в России и бэк-офис. В Испании вам понадобится нанять управляющего для местного фронт-офиса. Где искать управляющего, мы рассказываем в других материалах. Если кратко, управляющего надо «хантить» у успешных конкурентов. Никак иначе. С «рынка труда» в Испании лучше никого не брать. 

Расширять бизнес можно и не за собственный счет, а с помощью создания партнерских сетей, либо развития собственной франшизы.

В этом случае речь также идет с созданием юридического лица в Испании. И здесь также не обязательно покупать бизнес недвижимость, возможно выгодней будет арендовать. Покупка любых материальных активов повышает инвестиционный порог входа в бизнес и далеко отодвигает момент окупаемости проекта.

Никто не будет покупать недвижимость в стартап проектах, направленных на поиск внешних инвестиций. Под такой проект просто не дадут инвестиций. Но если вы попутно хотите и развивать бизнес и сберечь средства в европейской недвижимости, то совместить эти задачи логично. Бизнес может прогореть в ноль, но у недвижимости всегда будет стоимость. Иначе говоря, 90% бизнесов прогорели на OPEX, а CAPEX хоть и с комиссией, но можно вернуть.

Покупая недвижимость, вы резко снижаете риски разорения, при этом активное ведение бизнеса на базе купленной недвижимости позволяет получать доход, выше стандартной ренты.

Если вы собираетесь размещать средства в испанском бизнесе или коммерческой недвижимости, девелопер может выполнить полный комплекс задач, от выбора рынка - до управления бизнесом.