Последние тренды офисной недвижимости Центральной и Восточной Европы

Спрос на офисные помещения в Европе будет способствовать умеренному росту арендных ставок в течение следующих 12 месяцев.

Растущее расхождение между активным развитием сферы услуг и стагнирующим производственным сектором начинает влиять на развитие экономики в Европе.

Согласно исследованиям экспертов Colliers International EMEA, самыми быстрыми экономиками будут Польша, Литва, Болгария (рост ВВП выше 3% за год). Наиболее «медленными» станут экономики Германии и Италии.

В то же время Германия является лидером по привлечению инвестиций в экономику и крупнейшим инвестором Европы. На протяжении последних лет для регионов Центральной и Восточной Европы характерно динамическое развитие современных офисных проектов. Эксперты Colliers International прогнозируют, что к 2021 году общее предложение офисных помещений в 15-ти странах Центральной и Восточной Европы превысит 30 млн м2.

Инвестиции в недвижимость продолжают умеренно наращивать объемы. Традиционно инвестиции в офисную недвижимость по объему гораздо больше, чем в другие сектора (около 40% в общей структуре инвестиций). Также значительная часть мирового капитала перемещается в сектор жилой и гостиничной недвижимости. Такая тенденция вызвана демографическими изменениями, резким ростом мирового туризма и популярностью «экономики впечатлений».

По итогам первого полугодия 2019 года, согласно исследованию Colliers International, общее предложение составило 27 млн м2 в 15-ти странах Центральной и Восточной Европы. За первое полугодие 2019 года девелоперы завершили строительство 707 000 м2, тогда как 3,7 млн м2 на стадии строительства.

Наибольший объем офисных помещений зафиксирован в Варшаве (5,5 млн. м2), Будапеште (3,6 млн м2) и Праге (3,5 млн м2). Общее предложение свыше 1 млн офисных квадратных метров представлено в Бухаресте (2,6 млн м2), Софии (2,2 млн м2), Киеве (1,9 млн м2), Братиславе (1,8 млн м2), Загребе (1,35 млн м2) и Минске (1 млн м2).

Наиболее активным остается рынок Польши. Только в течение первого полугодия 2019 года поглощение офисных помещений в Варшаве составило около 400 тыс. кв м. Это рекордный показатель для Центральной и Восточной Европы и для нашего рынка в частности, учитывая, что рынок Киева такое количество офисных площадей поглощал в течение последних 2,5 лет (2017 – 2019 годов).

Активными арендаторами офисных помещений являются компании IT-сектора, компании, которые оказывают профессиональные услуги и банки. На украинском рынке IT-компании — основные драйверы спроса, которые потребляют более 50% офисов.

Среди современных трендов в странах Центральной и Восточной Европы, как и в Украине, можно выделить развитие и популярность коворкингов.

В мире аутсорсинга и «шеринг эконома» бизнес пытается избавиться от непрофильных функций и сфокусироваться на тех, что генерируют прибыль. Средний и малый бизнес не всегда готов держать персонал для обслуживания офиса.

Поэтому офис as a service — это тренд, который надо учитывать. Индустрия гибких пространств развивается стремительно. Если в 2009 году в Европе «гибкие просторы» занимали около 200 тыс. м2, то в 2018 эта цифра достигла 1,4 млн м2 (что почти в 7 раз больше).

Уровень вакантности в офисной недвижимости Европы достиг исторического минимума. В течение последних нескольких лет наблюдается рост арендных ставок и, по прогнозам, такая ситуация останется, как минимум, еще на 12 следующих месяцев. Спрос на качественные офисные помещения можно увидеть через призму активного использования договоров предварительной аренды — когда объекты еще за полгода до ввода в эксплуатацию уже поглощаются арендаторами.

Например, в Берлине около 60% перспективных предложений уже арендованы по договорам предварительной аренды. Аналогичная ситуация в Варшаве, Софии и Бухаресте. Эту тенденцию мы наблюдаем и на украинском рынке. Такая практика отсутствовала с 2009 года.