Квартирный сброс

Политические риски и рост привлекательности вложений в недвижимость в России заставили отечественных инвесторов временно отказаться от покупки активов в Европе. По итогам трех кварталов 2019 года впервые за семь лет на европейских рынках не произошло ни одной крупной публичной сделки с российским капиталом. При этом объем инвестиций внутри страны вырос почти на треть.

Крупные российские инвесторы перестали вкладываться в европейскую недвижимость: за первые три квартала 2019 года не зафиксировано ни одной значимой сделки с участием отечественного капитала, следует из отчета CBRE. Такая ситуация, по данным компании, сложилась впервые за последние семь лет. Хотя консультанты не исключают, что российские инвесторы могли заключать на рынке непубличные сделки, происхождение капитала в которых не было подтверждено. Об этом же говорит источник “Ъ” на рынке недвижимости, по словам которого почти все соглашения в Европе со стороны россиян сейчас проходят через офшорные структуры. В оценку CBRE не входят сделки стоимостью до €150 тыс. и покупки для собственных нужд, например, жилья.

По данным CBRE, максимальный объем средств — €1 млрд россияне вложили в европейские активы в 2012 году. Основные средства тогда были инвестированы в Германии, Великобритании и странах Восточной Европы. В 2013 и 2014 годах показатель был на уровне €0,9 млрд. Впоследствии объем инвестиций начал снижаться. В 2016 году он достиг €0,3 млрд, годом позже — €0,1 млрд, а в 2018 году незначительно вырос до €0,16 млрд.

Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский называет одним из факторов падения интереса к Европе политические риски: «Из-за того что инвестор из России, последствия могут быть непредсказуемыми».

Кроме того, выросла активность на внутреннем рынке — доходность от вложений в коммерческую недвижимость в России выше, а порог входа ниже, чем в европейских странах, добавляет он. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев уточняет, что за счет роста ставок аренды наиболее востребованы сейчас сегменты офисной и складской недвижимости. К тому же конкуренция на российском рынке находится на низком уровне из-за слабого интереса к нему зарубежных инвесторов, добавляет господин Казанский.

Инвестиционная активность внутри России действительно растет. По данным CBRE, за три квартала 2019 года общий объем вложений вырос на 30%, до 161 млрд руб. (€2,29 млрд) год к году. Консультанты ждут, что к концу года показатель достигнет 250 млрд руб. (€3,55 млрд). На российских инвесторов пришлось 83% инвестиций, 17% — на иностранных. При этом, согласно Knight Frank, в 2018 году на зарубежных инвесторов приходилось 24% инвестиций.

Общая активность на европейских рынках между тем снижается. По данным CBRE, вложения в недвижимость всех стран Европы, включая Россию, в январе—сентябре 2019 года сократилась на 14%, до €192 млрд год к году. На 33% упали инвестиции в активы Великобритании на фоне неопределенности в отношении «Брексита», на 11% — в Германии из-за небольшого объема предложения и непривлекательных цен. Заметный рост — на 16% — удалось показать Франции за счет крупных сделок и активности азиатских инвесторов. Так, летом 2019 года южнокорейская Mirae Asset Daewoo в партнерстве с французской Amundi Real Estate выкупила в Париже небоскреб Tour Majunga площадью 67 тыс. кв. м за €850 млн.

Несмотря на негативную динамику, гендиректор CBRE в России Владимир Пинаев предполагает, что в будущем российские инвесторы вернутся в европейские страны. «Для российского капитала качественные активы продолжают оставаться интересными, другой вопрос, что рынок непрозрачен и деньги любят тишину, особенно в нестабильных условиях»,— рассуждает он. Директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Марина Шалаева отмечает высокий интерес россиян к активам в Греции, где в некоторых случаях доходность может превышать 30%. Управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева связывает интерес к стране, а также к рынкам Португалии, Испании и Кипра с программами инвестиционного гражданства. По ее словам, спросом также пользуется коммерческая недвижимость в Германии и Австрии.